by ธนชาต พุทธรักษ์ 
การฝากขายบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดกับนายหน้าเป็นวิธีหนึ่งที่สามารถช่วยให้ทรัพย์สินของคุณขายได้เร็วขึ้น เนื่องจากนายหน้ามีความเชี่ยวชาญและมีเครือข่ายลูกค้าที่กว้างขวาง นี่คือขั้นตอนและเคล็ดลับเพื่อให้การฝากขายทรัพย์สินของคุณประสบความสำเร็จ
เลือกนายหน้าที่มีประสบการณ์และน่าเชื่อถือ:
- ตรวจสอบประวัติการขายและรีวิวจากลูกค้าเก่า
- ดูใบอนุญาตนายหน้าจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศไทย (TREBA)
เตรียมเอกสารและข้อมูลให้ครบถ้วน:
- สำเนาโฉนด ทั้งหน้าหลัง
- สำเนาบัตรประชาชน ของผู้ถือกรรมสิทธิ
- สำเนาทะเบียนบ้านฉบับที่มีชื่ออยู่อาศัย ทั้งหน้าแรกและหน้าที่มีชื่อตัว
- สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ นามสกุล (ถ้ามี)
- กรณีมีการจดทะเบียนสมรส ใบทะเบียนสมรส และ สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ นามสกุล (ถ้ามี)
กำหนดราคาขายที่เหมาะสม:
- ศึกษาตลาดและราคาทรัพย์สินในพื้นที่เดียวกัน
- ปรึกษานายหน้าเกี่ยวกับราคาที่เหมาะสม
เตรียมทรัพย์สินให้พร้อมสำหรับการแสดง:
- ทำความสะอาดและซ่อมแซมทรัพย์สิน หรือทำการรีโนเวทให้ดูดี
- จัดเตรียมภาพถ่ายและวิดีโอของทรัพย์สินที่สวยงาม ถ้าเป็นที่ดิน แนะนำให้ใช้โดรนถ่ายภาพจากมุมสูงได้ยิ่งดี
ลงประกาศและการตลาด:
- นายหน้าจะช่วยลงประกาศในเว็บไซต์ต่าง ๆ
- นายหน้าจะใช้เครือข่ายลูกค้าและการตลาดของเขาเพื่อโปรโมททรัพย์สินของคุณ
เปิดให้ดูบ้าน (Open House):
- จัดเตรียมบ้านสำหรับการเปิดให้ดูเพื่อให้ผู้สนใจสามารถเข้าชม
- นายหน้าจะช่วยจัดการและนำเสนอทรัพย์สินให้ดูดี
ติดตามผลและการเจรจา:
- นายหน้าจะติดตามและรายงานผลการเข้าชม
- ช่วยในการเจรจาต่อรองและจัดการเอกสารการขาย
การเซ็นสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์:
- เมื่อมีผู้ซื้อสนใจ นายหน้าจะช่วยเตรียมสัญญาซื้อขายและจัดการเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
การทำงานร่วมกับนายหน้าที่มีความเชี่ยวชาญและเป็นมืออาชีพจะช่วยให้การขายทรัพย์สินของคุณเป็นไปอย่างราบรื่นและมีประสิทธิภาพมากขึ้น
หากคุณเป็นคนหนึ่งที่วางแผนจะขายบ้านมือสอง แต่รู้ดีว่าการขายบ้านด้วยตนเองอาจไม่ใช่เรื่องง่ายอย่างที่คิด เพราะเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง จึงแตกต่างจากการขายสินค้าทั่วไปอย่างแน่นอน ด้วยเหตุนี้การฝากเอเจนต์หรือนายหน้าขายบ้านจึงเป็นวิธีที่น่าสนใจสำหรับคนที่ต้องการขายบ้านนั่นเอง
ทำไมจึงต้องฝากนายหน้าขายบ้าน
การจะขายบ้านมือสองทั้งที ไม่ใช่แค่ประกาศขายเสร็จแล้วจะมีคนซื้อได้เลยเหมือนขายของทั่วไป แต่ยังมีดีเทลอีกมากมายที่ต้องใช้ทั้งเวลาและความเข้าใจจนกว่าจะปิดดีลการขายได้สำเร็จ ซึ่งการฝากขายบ้านผ่านนายหน้าจะช่วยแบ่งเบาเรื่องเหล่านี้ได้มาก ไม่ว่าจะเป็น
- ประเมินราคาบ้านและตั้งราคาให้เหมาะสมกับสภาพตลาด
ในฐานะเจ้าของบ้านที่ไม่ได้เชี่ยวชาญเรื่องแวดวงอสังหาฯ อาจจะตั้งราคาบ้านสูงหรือต่ำกว่ามาตรฐานของตลาดเกินไป ซึ่งไม่ส่งผลดีต่อการขายทั้ง 2 แบบ แต่ถ้าฝากขายบ้านกับนายหน้าจะมีการประเมินทั้งราคาบ้าน ทำเลที่ตั้ง เพื่อตั้งราคาขายให้สอดคล้องกับลักษณะของบ้านมือสองที่ต้องการขายและประเมินจากราคาตลาดที่แท้จริง - ทำการตลาดทั้งออนไลน์และออฟไลน์
แม้ว่าการประกาศขายบ้านผ่านช่องทางออนไลน์ เช่น โซเชี่ยลมีเดีย เว็บไซต์ อาจจะไม่ใช่เรื่องยากมากนัก แต่ก็ต้องใช้เวลาพอสมควร ถ้าหากฝากขายบ้านกับนายหน้าหรือโบรเกอร์จะมีช่องทางการทำการตลาดเพื่อหาผู้ซื้อทั้งสื่อออนไลน์และออฟไลน์ รวมถึงมีฐานข้อมูลลูกค้าของบริษัท หรือแม้แต่นายหน้าอิสระก็จะมีกลุ่มลูกค้าอยู่แล้ว
การใช้บริการนายหน้าเท่ากับผู้ขายกำลังพร้อมจับมือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านนับไม่ถ้วนให้เข้ามาดูบ้านของคุณ แถมยังถูกนำเสนออย่างถูกต้องและสวยงามอีกด้วย - ติดต่อและพาผู้ซื้อเยี่ยมชมบ้าน
เมื่อมีผู้สนใจอยากขอเยี่ยมชมบ้านเพื่อตัดสินใจซื้อ ถ้าหากเป็นเจ้าของขายเองก็อาจจะต้องลางานเพื่อเปิดบ้านให้คนมาเยี่ยมชม แต่ถ้าฝากขายบ้านกับนายหน้าก็จะช่วยลดปัญหาส่วนนี้ได้ อีกทั้งยังช่วยคัดเลือกลูกค้าก่อนที่จะมาเยี่ยมชมบ้าน
โดยนายหน้าจะเป็นผู้พาลูกค้าเข้าชมบ้านด้วยตนเอง เพื่อให้ข้อมูลบ้านที่จะขาย และป้องกันมิจฉาชีพแฝงตัวมา รวมทั้งยังช่วยเจรจาต่อรองราคาเมื่อมีลูกค้าที่สนใจจะซื้อบ้าน ด้วยประสบการณ์ของนายหน้าจึงรู้ถึงพฤติกรรมของลูกค้าเป็นอย่างดี ว่าควรเจรจาแบบไหนเพื่อให้ได้ความพึงพอใจทั้งสองฝ่าย - มีความรู้ด้านสินเชื่อ
ความรู้ด้านสินเชื่อก็มีประโยชน์อย่างมากสำหรับการขายบ้าน เพื่อนำมาใช้ในการช่วยเหลือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านของเรา ซึ่งการฝากขายบ้านกับนายหน้าช่วยแบ่งเบาเรื่องนี้ได้มาก เพราะมีความรู้และความเข้าใจในการขอสินเชื่อบ้านเป็นอย่างดี เพื่อช่วยด้านธุรกรรมของผู้ซื้อ และให้ความเข้าใจว่าควรขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินไหนบ้าง อัตราดอกเบี้ยเท่าไร ผ่อนต่อเดือนอย่างไร คุณสมบัติต่าง ๆ ของผู้ซื้อมีกฎเกณฑ์หรือเงื่อนไขอะไรบ้าง ซึ่งช่วยเปิดโอกาสการขายบ้านมือสองให้กว้างขึ้น - ช่วยเรื่องนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์
หมดห่วงเรื่องปัญหาการทำสัญญาและขั้นตอนต่าง ๆ ที่ละเอียดยิบย่อย เพราะนายหน้าจะมีความรู้และความเข้าใจเรื่องสัญญาการขาย ขั้นตอนการดำเนินการขายเป็นอย่างดี ดังนั้นการดำเนินการในแต่ละขั้นตอน รวมถึงดูแลเรื่องขอสินเชื่อ การโอนกรรมสิทธิ์ นายหน้าสามารถให้คำปรึกษาและเป็นตัวแทนเจ้าของบ้านในการเจรจาต่อรองได้เป็นอย่างดี
เรียกได้ว่าฝากขายบ้านกับนายหน้าจะเป็นผู้ช่วยบริหารจัดการตั้งแต่ต้นจนจบดีลการซื้อขายได้อย่างครบถ้วนสมบูรณ์แบบโดยที่คุณไม่ต้องลงมือลงแรงและเสียเวลาจัดการเลยนั่นเอง
นายหน้าหรือเอเจนต์ ผู้ช่วยสำคัญในการซื้อ ขาย เช่า
วิธีการฝากนายหน้าขายบ้าน
เมื่อตัดสินใจได้แล้วว่าจะฝากนายหน้าขายบ้านแทนการขายบ้านด้วยตนเอง จะมีวิธีการดังต่อไปนี้ - ทำสัญญา
หากเลือกบริษัทนายหน้าขายบ้านที่น่าเชื่อถือได้แล้ว ขั้นตอนแรกคือ การทำสัญญากับนายหน้า ส่วนใหญ่บริษัทหรือนายหน้ามืออาชีพก็จะมีสัญญาเป็นรูปแบบมาตรฐานอยู่แล้ว นอกจากคุณจะต้องอ่านและตรวจสอบข้อมูลทุกอย่างให้ถูกต้องแล้ว อย่าลืมดูเงื่อนไขสัญญาบางข้อ ที่กระทบกับการขายบ้านของคุณได้โดยตรง เช่น
– หากนายหน้าสามารถขายบ้านในราคาสูงกว่าที่ตกลงไว้ในตอนต้น เจ้าของบ้านจะตกลงให้จำนวนเงินส่วนที่เกินเป็นของนายหน้าหรือไม่ ถ้าสัญญาระบุว่าให้เป็นของนายหน้า จะทำให้เขาได้เงินส่วนต่างไปเต็ม ๆ
– บางครั้งสัญญาจะระบุว่าเจ้าของต้องแต่งตั้งให้นายหน้าคนนี้ให้เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว ห้ามมิให้นายหน้าผู้อื่นเป็นตัวแทนขายเป็นอันขาด ในระยะเวลาตามที่กำหนด ซึ่งถือเป็นวิธีป้องกันให้นายหน้าไม่มีความเสี่ยงถูกตัวเจ้าของบ้านหรือนายหน้าคนอื่นขายตัดหน้า ถ้าเราไม่มีปัญหาในจุดนี้ ก็ไม่ต้องกังวล - ประเมินราคาและแนะนำเรื่องซ่อมแซมตกแต่งบ้าน
เมื่อเราฝากขายบ้านกับนายหน้าจะมีการประเมินราคาบ้านโดยวิเคราะห์จากทำเล สภาพบ้าน เพื่อให้คำปรึกษาในการตั้งราคาที่เหมาะสม รวมทั้งยังช่วยจัดหาผู้รับเหมามาปรับปรุงและตกแต่งบ้านให้ดูใหม่ เพื่อให้ขายได้กำไรดีขึ้นได้ด้วย แต่เจ้าของบ้านเองก็ควรเช็กราคาขายบ้านที่อยู่ในทำเลใกล้เคียงด้วยเช่นกัน ซึ่งการตั้งราคาบ้านควรบวกค่าภาษีต่าง ๆ ที่เจ้าของบ้านต้องชำระเพิ่มเมื่อขายบ้านได้แล้วยด้วย - จ่ายค่านายหน้า
หลังจากที่เสร็จสิ้นกระบวนการซื้อขายทุกอย่างแล้ว เจ้าของบ้านจึงค่อยจ่ายค่านายหน้า ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 4%และ3% ของราคาขายบ้าน (จ่าย 4% กรณีที่ขายได้เร็วภายใน 3 เดือน อ้างอิงตามสัญญาแต่งตั้งนายหน้า หลังจาก 3 เดือนไปแล้วนายหน้าปิดการขายได้ จ่าย 3%) เช่น บ้านราคา 3,000,000 บาท เมื่อหัก 3% ค่านายหน้าจะอยู่ที่ 90,000 บาทนั่นเอง
ข้อควรระวังเมื่อฝากขายบ้านกับนายหน้า
จริงอยู่ที่การฝากขายบ้านกับนายหน้าช่วยให้เจ้าของบ้านมีเวลาและมีอิสระมากขึ้น แต่ก็ต้องระวังในการเลือกนายหน้าด้วยเช่นกัน โดยมีข้อสังเกตดังนี้
- นายหน้ามีใบอนุญาตหรือไม่
ควรเลือกนายหน้าที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งมีการสอบวัดความรู้ทางด้านการเป็นตัวแทนและสอบวัดจรรยาบรรณวิชาชีพ หลังจากผ่านการทดสอบและได้ใบอนุญาตแล้ว นายหน้าจะต้องดำเนินการและปฎิบัติหน้าที่ให้ถูกต้องตามมาตรฐาน และกฎจรรยาบรรณข้อบังคับร่วมกัน
หากฝ่าฝืนกฎ หรือมีการร้องเรียน และถูกตรวจสอบแล้วว่าทำผิดกฎ และจริยธรรม นายหน้าจะถูกยึดใบอนุญาตและแบนสิทธิในการเป็นสมาชิกสมาคมนายหน้าอสังหาฯ เพื่อเป็นการคัดแกะดำออกจากระบบ - นายหน้าเขียนสัญญาไม่ชัดเจน
นายหน้าควรระบุเนื้อหาในสัญญาให้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา ไม่ว่าจะเป็น รายละเอียดเกี่ยวกับค่านายหน้าที่ต้องระบุให้ชัดเจนว่าเท่าไหร่ ช่วงเวลาที่จ่ายคือตอนไหน ค่าใช้จ่ายในการชำระค่าธรรมเนียมการโอนใครเป็นผู้จ่าย รวมถึงเนื้อหาสัญญาที่มีซึ่งเป็นลายลักษณ์อักษรควรระบุให้ชัดเจนเช่นเดียวกัน - นายหน้าขอเก็บค่าใช้จ่ายจิปาถะ
โดยปกตินายหน้าจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการทำการตลาดเอง เช่น ค่าสื่อโฆษณา ค่าป้าย ค่าน้ำมันรถ ค่าโทรศัพท์ หรือค่าเสียเวลา ฯลฯ เพราะเมื่อเจ้าของบ้านเลือกใช้บริการฝากขายบ้านกับนายหน้าแล้วค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ถือเป็นหน้าที่รับผิดชอบของฝั่งนายหน้าโดยไม่เรียกเก็บเพิ่มในภายหลัง - นายหน้าขายขอโฉนดบ้านตัวจริง
เจ้าของบ้านไม่ควรมอบโฉนดบ้านตัวจริงให้กับนายหน้า เพราะอาจถูกโกงได้ ยกเว้นกรณีแต่งตั้งให้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์แทน ซึ่งโฉนดกรรมสิทธิ์ตัวจริง จะมีอยู่ด้วยกัน 2 ฉบับคือ ฉบับแรกที่สำนักงานที่ดิน และอีกฉบับจะต้องอยู่กับเจ้าของบ้านเท่านั้น เพื่อป้องกันการนำไปปลอมแปลงกรรมสิทธิ์ ในกรณีที่
เจ้าของบ้านไม่สะดวกทำธุรกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน สามารถทำใบมอบอำนาจเพื่อให้นายหน้าแนบไปกับโฉนดกรรมสิทธิ์ โดยกำหนดขอบเขตการทำงาน วันดำเนินงาน วิธีรับเงินจากผู้ซื้อ และวิธีการชำระค่าธรรมเนียมการโอนให้ชัดเจน พร้อมขอสำเนาบัตรประชาชนนายหน้าที่ลงลายมือรับรองสำเนาถูกต้องเก็บไว้เป็นหลักฐานด้วย - นายหน้าที่รับประกันว่าจะขายได้ราคาดี และการันตีเวลาในการขาย
ตามมาตรฐานการทำงานของนายหน้าที่ดี ไม่ควรรับประกันราคาหรือการันตีช่วงเวลาในการปิดการขายซึ่งผิดหลักมาตรฐานการทำงานและจรรยาบรรณ เพราะการขายบ้านให้ได้ในราคาและเวลาที่ต้องการไม่ใช่เรื่องง่ายเลย โดยมีหลายปัจจัยเป็นตัวกำหนด ไม่ว่าจะเป็น ราคา ทำเล สภาพเศรษฐกิจ การทำการตลาดที่ถูกต้องและมากพอ ฯลฯ ยกเว้นนายหน้ามีลูกค้ารอการซื้อขายอยู่แล้วจริงๆ